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CONNAITRE LE LOGEMENT DANS LES HAUTS-DE-SEINE
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Le marché immobilier des Hauts-de-Seine
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Quelles sont ses caractéristiques socio-économiques ?
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Nombre de constructions important, prix du m2 élevé, habitants très mobiles… : découvrez les principales particularités du logement dans le "92".
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Sur la période 2000-2004, la construction a connu une baisse qui reflète la situation observée à l’échelon régional : le nombre de logements commencés y est en effet passé de 40 000 en 1999 à 32 200 en 2003.
Sur cette période moins dynamique, la part des Hauts-de-Seine a diminué pour représenter 15 % de la construction régionale.
Durant ces quatre années, certaines communes se sont cependant distinguées :
- 3 200 logements ont été réalisés à Courbevoie,
- 2 100 à Issy-les-Moulineaux,
- 1 900 à Montrouge,
- 1 350 à Asnières,
- 1 000 à Rueil-Malmaison.
Neuf communes ont ainsi réalisé 60 % de l’offre nouvelle du département durant cette période. On retrouve également dans ce groupe trois communes bien placées lors de la période précédente : Courbevoie, Issy-les-Moulineaux et Rueil-Malmaison.
La construction sociale est restée au même niveau. Sur la période 2000-2002, sa part a augmenté pour représenter 38 % du total de la construction.
En 2004, la construction en général a connu un redressement avec un peu plus de 5 000 logements commencés dans les Hauts-de-Seine et 34 000 en Île-de-France.
> En savoir plus sur la construction des logements dans les Hauts-de-Seine :
lire notre article.
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D’après le recensement de 1999, près de 60 000 logements ont été comptabilisés comme vacants dans les Hauts-de-Seine, soit 8,1 % de l’ensemble des logements du département.
Cette proportion se situe à mi-chemin de Paris (10,3 %) et de la grande couronne (6,4 %).
Localement, le taux de vacance reflète la structure du parc de logements : de manière générale, les petits logements sont plus souvent vacants que les grands, tout comme la vacance sera plus élevée dans le parc ancien et sans confort.
Ainsi, les communes qui affichent les taux de vacance les plus élevés sont Levallois, Clichy, Bois-Colombes et La Garenne-Colombes.
Cela ne signifie pas pour autant que ces logements soient disponibles.
Les logements vacants correspondent dans la très grande majorité des cas aux logements laissés par les ménages mobiles quelques mois ou quelques jours seulement avant la date du recensement (dont une partie restera encore vacante quelques mois ou jours après cette date).
Le parc vacant reflète donc plutôt la structure du parc voué à la mobilité plus que celle de l’ensemble du parc de résidences principales.
En effet, si l’on compare les caractéristiques du parc vacant et du parc occupé récemment, on note des proportions identiques :
- 85 % des logements vacants sont des appartements (86 % dans le parc occupé récemment),
- 70 % (respectivement 67 %) sont situés dans le centre de l’agglomération,
- 48 % (respectivement 53 %) sont de petits logements (1-2 pièces),
- 10 % (respectivement 6 %) sont inconfortables.
Ce parc participe donc au fonctionnement du marché. Mais il ne constitue pas réellement une réserve importante de logements supplémentaires qui pourraient s’ajouter à l’offre de logements occupés grâce à des interventions publiques pour la remise sur le marché des logements vacants.
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La carte du prix moyen au m² des appartements vendus en 2004 fait principalement apparaître des niveaux de prix élevés, proches des prix parisiens et qui rejoignent ceux observés dans le nord et l’est de la capitale.
Ainsi, pour les communes du plateau résidentiel et pour un arc partant de Levallois à Vanves, le prix moyen varie de 3 000 €/m² (Chaville, Montrouge, Puteaux), à plus de 4 000 €/m² (Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret et Neuilly-sur-Seine), soit un niveau au moins égal à celui observé au niveau régional (3 100 €/m²).
Dans les autres communes, à l’exception de Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne qui décrochent avec un prix moyen de 1 700 €/m² et dont le marché s’apparente à celui de la Seine-Saint-Denis, les prix oscillent entre 2 250 €/m² et 3 000 €/m².
Malgré les niveaux de prix élevés constatés dans le département, les prix au m² ont progressé en moyenne de 53 % sur la période 2000-2004, les hausses s’échelonnant entre + 30 % et + 75 % selon les communes.
Là encore, les situations locales sont très contrastées : des communes comme Boulogne-Billancourt, Levallois apparaissent de ce point de vue comme très attractives, puisqu’elles connaissent des hausses supérieures à la moyenne (respectivement + 66 % et + 58 %), alors que leurs niveaux de prix respectifs les situaient dans le trio de tête.
Les communes qui connaissent les plus fortes hausses sont :
- Colombes,
- Puteaux,
- Clichy,
- Malakoff (entre + 66 % et + 70 % sur la période),
- Suresnes (+ 72 %),
- Asnières-sur-Seine (+ 75 %).
Celles de Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne, où les niveaux sont les plus faibles, ne décrochent cependant pas : avec respectivement + 54 % et + 51 % de hausse, elles se situent dans la moyenne départementale.
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| Source : L'habitat dans les Hauts-de-Seine - Iaurif - Juillet 2005
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