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Le parc immobilier
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Quels sont les caractéristiques du parc immobilier des Hauts-de-Seine ?
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Département situé au cœur de l’Île-de-France, les Hauts-de-Seine représentent 1,5 million d’habitants, 13% de la population francilienne et, 700 000 logements, 14% du parc immobilier de la région.
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Avec une densité de 16 800 habitants au km², c’est le deuxième département le plus dense de la région, derrière Paris (50 000 habitants au km²), mais devant la Seine-Saint-Denis (12 200) et le Val-de-Marne (11 100 ). Cette densité élevée s’explique par la forte présence de logements collectifs : près de 85% des logements sont en effet des appartements, et seulement 15 % des maisons.
Cette densité n’est pas uniforme : relativement élevée dans les communes limitrophes de Paris et dans des villes comme Nanterre, Puteaux, avec des valeurs supérieures à 20 000 habitants par km², elle atteint des niveaux nettement plus faibles sur les communes du plateau résidentiel (axe Saint-Cloud – Meudon), moins de 10 000 habitants par km².
NB : Les densités sont calculées sur les seules surfaces urbanisées dédiées à l’habitat, et non sur la totalité de la surface de la commune.
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L’offre locative est importante (58,5% des logements occupés sont loués ou sous-loués).
Le parc locatif privé, qui représente 30 % des résidences principales du département, est présent de manière homogène sur le territoire du département, à l’exception d’une part de communes comme Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine et Clichy où sa part atteint et dépasse la barre des 40 %, et d’autre part Villeneuve-la-Garenne qui en compte 7 %.
Les propriétaires occupent près de 40 % des logements et sont plus particulièrement présents sur le plateau résidentiel qui s’étend de Rueil-Malmaison à Clamart. Ils sont ainsi majoritaires dans les communes de Chaville, Bourg-la-Reine, Ville-d’Avray, Antony, Vaucresson et Marnes-la-Coquette.
Statut d'occupation des logements
Les petits logements (1-2 pièces) représentent 38 % du parc, soit un taux nettement supérieur à celui observé dans les autres départements de la petite couronne (29 %), mais inférieur à celui de Paris (56 %). Les logements de 3 ou 4 pièces sont un peu moins nombreux : 49 % contre 56 % dans les deux autres départements de la Petite couronne. L’offre de grands logements (5 pièces ou plus) se situe par contre dans la moyenne : 13 % contre 14 % en Seine-Saint-Denis et 15,5 % dans le Val-de-Marne.
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Le marché de la vente, portant essentiellement sur des appartements, est dynamique : avec 25 000 ventes annuelles sur la période 2000-2003, le poids des ventes alto-séquanaises dans les ventes régionales est supérieur au poids de son parc immobilier dans celui de l’Île-de-France. Deux tiers des ventes concernent des petits logements (une, deux ou trois pièces).
Les niveaux de prix sont relativement élevés. Plus de la moitié des communes affichent des prix supérieurs à la moyenne régionale, et proches de ceux observés à Paris, ce qui n’empêche pas ceux-ci d’augmenter fortement. Ainsi, sur la période 2000-2004, les prix ont connu des hausses s’échelonnant de +30 % à +75 %.
Ces niveaux de prix et de hausse expliquent que 35 % des acquisitions aient été réalisées par des cadres, 30 % par des professions intermédiaires, et seulement 15 % par des employés et 4 % par des ouvriers. Ceci met en lumière les difficultés que peuvent rencontrer les familles avec des revenus moyens et modestes pour acquérir un bien dans le département.
Prix moyen au m² des appartements en 2003
(cliquer pour agrandir)
NB : Les densités sont calculées sur les seules surfaces urbanisées dédiées à l’habitat, et non sur la totalité de la surface de la commune.
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