Acheter un logement social

4 000 logements du parc HLM ont été proposés en accession sociale à la propriété en 2009. Ils seront intégralement remplacés dans le parc social. Le point sur la réglementation en vigueur et les expériences pilotes menées à Suresnes et au Plessis-Robinson.

La vente de logements sociaux est encadrée par la loi qui définit notamment les conditions que doit remplir l'acquéreur et le type de logements concernés. 

Quels logements peuvent être vendus ?

Seuls les logements à usage locatif appartenant aux organismes d’HLM peuvent être vendus, quelle que soit l’origine des fonds (fonds aidés, privés ou fonds propres). Les logements doivent être construits ou acquis depuis plus de 10 ans par un organisme HLM.

Ces logements et immeubles doivent être en bon état d’entretien et répondre à des normes d’habitabilité. Les logements dont les graves défauts d’entretien ou la non-conformité aux règles de sécurité sont de nature à entraîner des charges ultérieures incompatibles avec les revenus des occupants sont exclus.

En cas de réservations conventionnelles, l’organisme vendeur doit mettre à disposition du réservataire un logement équivalent. Le logement de remplacement doit être en priorité situé dans le même ensemble immobilier ou, à défaut, dans la même commune que celui qui est aliéné, sauf accord du réservataire pour une localisation différente. 

La vente de logements ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l’agglomération concernée.

Les conditions de la vente

Le prix de vente est fixé par l’organisme propriétaire. Il ne peut être inférieur à 65 % de l’évaluation faite par le service des Domaines, sauf dérogations accordées par le préfet du département ou de vente à un autre organisme HLM (ou SEM).
Il appartient à l’organisme vendeur d’indiquer par écrit :

  • le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années ;
  • le récapitulatif des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes ;
  • la liste éventuelle des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre.

Lorsque le locataire achète le logement qu’il occupe, les suppléments de loyer payés au cours des 5 années qui précédent l’acte authentique sont imputés au prix de vente.
Les cessions de logements HLM peuvent, sur décision du Conseil général, être exonérées de droits départementaux d’enregistrement ou de taxe départementale de publicité foncière, en vertu de l’article 1594 du CGI.

Il s’agit d’une exonération facultative. Lorsqu’elle est adoptée, elle comporte également l'exonération des taxes additionnelles à ce droit, perçues au profit de la commune et au profit de la région. La décision du Conseil général doit être notifiée à la Direction des services fiscaux concernée avant le 31 mars de chaque année. Elle prend effet le 1er juin suivant.

Les bénéficiaires de la vente

Les logements occupés
Un logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire. Il n’y a aucune condition requise quant à l’ancienneté, ni aux revenus de l’acquéreur. Selon certaines conditions, le logement peut être vendu au conjoint ou aux ascendants et descendants du locataire.

Les logements vacants
L’organisme HLM doit proposer le logement en priorité à l’ensemble de ses locataires dans le département par voie de publicité. À défaut d’acquéreur prioritaire, le logement peut être vendu à tout autre personne physique ou à une collectivité locale ou un regroupement de collectivités locales sans but lucratif qui s’engage à mettre ce logement pendant 15 ans au moins à la disposition de personnes défavorisées (mentionnées dans la loi du 31 mai 1990).

Concernant la gestion de la copropriété, l’organisme HLM assure les fonctions de syndic de la copropriété tant qu’il demeure propriétaire d’au moins un logement.
Le produit des ventes doit être affecté en priorité au financement de nouveaux programmes de construction, à des travaux de réhabilitation ou à des acquisitions de logements à usage locatif.

2 site pilotes au Plessis-Robinson et à Suresnes

Une expérience pilote a été menée dans les cités jardins de Suresnes et le Plessis-Robinson avec 500 logements proposés à leurs locataires.

Un premier courrier a été envoyé pour informer les locataires de la volonté de mise en vente des logements. Les appartements ont été estimés par les Domaines au cours de l'été 2005. Les ménages concernés par la vente des logements sociaux ont ensuite reçu un courrier de consultation personnelle mentionnant une première évaluation du prix de vente des logements.
Une fois achevée la phase d’évaluation du prix logement par logement (réalisée par les Domaines) et de la détermination des copropriétés, les premières ventes ont pu avoir lieu fin 2006.

La cité-jardin de Suresnes : 256 logements proposés à la vente

À l’issue de la consultation, 90 ménages ont exprimé leur souhait de se porter candidat à l’accession de leur propre logement, soit 38 % des ménages consultés.

Le prix moyen estimé par les Domaines est de 2000 € /m². Ce montant tient déjà compte d’un abattement de 20% pour occupation.

La cité-jardin du Plessis-Robinson : 325 logements proposés à la vente

À l'issue d'une consultation menée en 2005, 115 ménages ont souhaité se porter candidat à l’accession de leur propre logement, soit 35 % des foyers consultés.

Le prix moyen estimé par les Domaines est de 2300 € /m². Ce montant tient déjà compte d’un abattement de 20 % pour occupation. 

 

Le coup de pouce de Haut-de-Seine Habitat

À l'initiative du Conseil général, Hauts-de-Seine Habitat favorise depuis 2005 l'accession sociale à la propriété pour ses locataires à des prix de vente très favorables (mois 35 % sur les prix fixés par les Domaines) avec notamment l'octroi d'un prêt à O %.

Il propose également des programmes neufs d'accession à la propriété en particuliers pour les jeunes ménages et les primo-accédants aux revenus limités.

 

La réglementation en vigueur

- Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.

>> À consulter sur Legifrance.gouv.fr

- Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat

>> À consulter sur Legifrance.gouv.fr

Code de la construction et de l’habitation : article L443-7 

>> À consulter sur Legifrance.gouv.fr 

Pour en savoir plus

Consultez le guide des subventions sur critères en matière d'habitat
(format PDF - 2,77 Mo)